Оформление задатка на недвижимость: способы, особенности и условия

Выбрав понравившуюся квартиру на рынке покупатель первым делом пытается забронировать жилье посредством оперативного подписания соглашения о задатке. В противном случае собственник продолжит искать новых покупателей и далеко не факт, что удастся купить выбранную недвижимость, учитывая покупательский интерес. В этом плане договор задатка при покупке квартиры станет письменной гарантией проведения намеченной сделки.

Определение

Задаток - это денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в качестве доказательства заключения договора и дальнейшего обязательства исполнения. Сторонами сделки подписывается соглашение в письменной форме на установленную денежную сумму.

Согласно 1 пункту 351 статьи ГК РБ задатком признается денежная сумма, передаваемая:

• В счет последующих платежей по заключенному договору;
• В качестве доказательства заключения договора;
• В качестве предоставления гарантий о будущем исполнении соглашения.

Вместе с договором задатка заключают договор купли-продажи, в котором отражается порядок расчета.

Причины и последствия разрыва договора задатка

Подписав предварительное соглашение с обязательным внесением задатка, стороны часто пытаются найти причины для аннулирования:

• Собственник нашел нового покупателя - клиента, готового заплатить больше за покупку квартиры;
• Покупатель нашел альтернативный вариант на рынке недвижимости - из-за чего пытается аннулировать подписанное соглашение с продавцом;
• Стороны по обоюдному согласию разрывают соглашение: по личным причинам или невозможности провести будущую сделку.

Стоит понимать юридические последствия и личные права в каждой ситуации. Так, ссылаясь на 352 статью Гражданского кодекса РБ, учитываем фиксированные последствия:

• При ободном расторжении или невозможности исполнить подписанный договор – возвращение задатка в полном размере;
• При невозможности исполнения со стороны покупателя – задаток остается у продавца;
• При неисполнении договора продавцом – задаток в двукратном размере возвращается покупателю. Дополнительно возмещаются убытки с зачетом компенсированной суммы задатка.

При любых обстоятельствах можно расторгнуть договор задатка при покупке квартиры, понеся соответствующее наказание, предусмотренное Гражданским кодексом Республики Беларусь.

Как оформить договор задатка

Первым делом учитываем, что задаток оформляется в письменном виде. В противном случае переданные денежные средства попадают под термин аванс, предусматривающий отсутствие юридических обязательств и моментальный возврат без объяснения причин.

При составлении договора задатка вносится базовая информация:

• Паспортные данные сторон сделки: продавца и покупателя;
• Характеристики объекта недвижимости: адрес, количество комнат, метраж и этаж;
• Стоимость квартиры - исключительно в белорусских рублях;
• Условия и сроки заключения договора купли-продажи - обговариваются персонально сторонами сделки;
• Размер задатка - указывается сумма в национальной валюте.

Дополнительно учитываем, законом не предусматривается фиксированный размер задатка, разрешая сторонам самостоятельно обсудить сумму, учитывая предварительные сроки исполнения. Как показывает практика, усредненный размер задатка составляет 2% от стоимости продаваемого объекта недвижимости.

Подчеркнем, стоимость квартиры и размер задатка указываются в национальной валюте. Дополнительно разрешается прописать эквивалент в иностранной валюте.

Учитывая, что подписанное соглашение изначально предусматривает юридическую силу, дополнительное присутствие нотариуса не потребуется, если речь не идет про составление и удостоверение предварительного договора с задатком.

Как показывает практика, обращение к нотариусу за удостоверением договора задатка приравнивается к дополнительной страховке подписываемого соглашения. Для этого понадобится гражданский паспорт. За составление соглашения предусматривается оплата нотариального тарифа.

Какие условия вносить в соглашение о задатке

Неправильно согласовав документ, стороны рискуют недополучить компенсацию за возможный срыв сделки в будущем, либо потерять время при невозможном исполнении соглашения второй стороной. Поэтому важно заранее учесть ряд условий:

• Прописать передаваемую денежную сумму - при котором договор задатка моментально обретает юридический смысл;
• Предусмотреть обязательство в предоставлении внесения задатка - за указанный объект недвижимости;
• Способ продления временных сроков исполнения договора - при наличии фиксированных условий, заранее прописанных в соглашении;
• Сроки уплаты суммы задатка и возможного возврата - дополнительно прописывается пункт о двойном размере компенсации;
• Возможность и невозможность возместить убытки стороной, ответственной за невыполнение договора;
• Размер пени - в случае несвоевременного возврата задатка;
• Возможность обратиться в суд - в случае возникновения спорных ситуаций, при котором вторая сторона отказывается от исполнения соглашения;
• Прописать эквивалент в иностранной валюте - предусматривая оплату в белорусских рублях;
• Возможность внесения задатка третьими лицами - если покупатель по личным причинам не успевает передать деньги, предусмотрев задействование доверенного человека.

Предусмотрение перечисленных пунктов поможет минимизировать количество непредвиденных обстоятельств, параллельно увеличив шансы на благополучие назначенной сделки.

Заключение

Договор задатка при покупке и продаже квартиры – надежный способ добиться выполнения условий по совершаемой сделке. Даже если первая сторона захочет аннулировать соглашение, вторая обзаведется, как минимум, денежной компенсацией за причиненные неудобства. По этой причине стоит бережно подходить к вопросу необходимости подписания договора задатка, учитывая обговоренные намерения второй стороны в проведении сделки с покупкой недвижимости.